Как продавать жилье в ипотеке. Как продать квартиру с обременением ипотекой? Способы как продать ипотечную квартиру

Можно ли продать квартиру в ипотеке: как продать по закону + 4 причины для продажи + 4 способа заключить сделку о купле/продаже + возможные риски + нужна ли помощь профессионала?

Этот материал будет интересен тем, кто уже не раз задумывался, как продать ипотечную квартиру.

Почему люди берут себе жилье в долг, а потом хотят от него избавиться? Причины таких поступков совершенно разные. Многие ошибочно считают, что продать жилье в ипотеке просто невозможно, но это совершенно не так.

Существуют способы избавления от надоедливого долга, которые, плюс ко всему помогут «отбить» потраченные деньги.

Можно ли продать квартиру в ипотеке: подробно

По статистике, примерно 60% всех квартир на территории России покупались в ипотеку. Из-за экономического кризиса многие не могут выплачивать свои долги.

Соотношение количества взятых займов и долгов по них можно увидеть на графике:

Как видите, ситуация, что квартиру необходимо срочно продать, но на ней по-прежнему висит непогашенный долг, — это не редкость. Соответственно, возникает вопрос: реальна ли вообще такая сделка?

Избавиться от нее реально, но нужно провести очень грамотную сделку вместе с юристами. Сейчас даже неважно, на каком этапе находится выплата долга. Можно ли продать ипотечную квартиру в то время, когда она только начала строиться? Да, хотя это будет не так выгодно.

Запомните : сделки с квартирами в ипотеке дозволено проводить только с разрешения банка или другой финансовой организации, которая оформляла кредит.

Если будут допущены нарушения правил и законов, банк имеет право подать иск на заемщика и отсудить у него квартиру.

Какие еще могут быть причины подачи иска в суд со стороны банка?

• владелец выполнял строительные работы, которые изменили технические показатели жилья;
• заемщик не выплачивает ипотеку;
• квартира существенно попорчена владельцем;
• незаконное оформление дарственной или сделки о купле/продаже;
• имущество перешло третьему лицу по вине заемщика.

Это значит, что выставить на продажу имущество можно лишь с помощью финучреждения, ведь, по сути, недвижимость полностью еще не принадлежит вам. Пока долг по кредиту не выплачен, теоретически, главный владелец квартиры – это банк. То есть, любые сделки в обход финансовой организации будут в итоге обращены против вас.

Это не значит, что вы не можете выставить на торги ипотечную квартиру. Более того, сделку реально оформить таким способом, чтобы вернуть себе деньги, потраченные на выплаты перед банком.

Если по каким-то причинам ваша семья не может справиться с долгами, продайте жилье. Не стоит обременять себя обязательствами перед банком, разрешить которые вам не по плечу.

Почему продают ипотечную недвижимость?

Причины, по которым люди избавляются от ипотечного жилья, самые разнообразные. Но чаще всего это связано с потерей работы, а вследствие, отсутствием стабильного дохода. Некоторые начинают экономить на всем или искать дополнительные виды заработка, а другие решаются продать квадратные метры.

Какие еще причины могут привести к необходимости :

• потеря работы и дохода;
• нужда в расширении жилищной площади;
• семейные обстоятельства;
• есть люди, которые продают жилье только для своей наживы.

1. Потеря работы.

Экономическая нестабильность страны сказалась на всех россиянах. На многих предприятиях происходит процесс сокращения работников, фирмы и компании закрываются навсегда. Вследствие этого, простые граждане оказываются без работы – следственно, главного источника дохода.

От потери должности застраховать никто не может. Потому каждому, кто берет ипотеку, нужно быть готовым и к такому исходу ситуации.

Банкам все равно, что у вас произошло на работе. Для них главное, чтобы заемщик каждый месяц вносил нужную сумму по кредиту. Просрочка даже в один день чревата штрафами и дополнительными взысканиями от банка.

Многие семьи, чтобы не загонять себя в большие долги, продают ипотечные квартиры сразу, как только понимают, что они неплатежеспособны.

2. Нужда в расширении жилищной площади.

Необходимость расширить территорию жилой площади возникает обычно при рождении ребенка. Когда в семье появляется второе дитя, то родители могут рассчитывать на государственную . Эти деньги разрешено по закону тратить на куплю недвижимости или приобретение квартиры в ипотеку.

Вторая причина для увеличения жилплощади – это высокий уровень дохода семьи. Когда люди начинают получать хорошую прибыль от бизнеса, то появляется естественное желание улучшить свои жилищные условия.

Поступить можно следующим образом:

1. Выставить на торги заложенную квартиру и приобрести дом с большой квадратурой.
2. Купить еще одну квартиру в кредит. Когда доход действительно большой, то финансовое учреждение не препятствует новой сделке.

3. Семейные обстоятельства.

Часто семейные пары хотят жить отдельно от родственников. Есть 2 варианта для молодоженов: снимать жилье или купить квартиру в ипотеку.

Снимать комнату – дешевле, чем платить по ипотеке. Но, в этом случае, приходится отдавать деньги за чужое жилье. Поэтому, при возможности, молодые берут ипотеку.

По прошествии времени люди, по разным причинам, могут захотеть развестись. Делить долги через суд – это абсурд, ведь лучше продать совместное жилье, а прибыль поделить поровну.

Можно ли продать ипотечную квартиру и заработать при этом?

Как это сделать? Это возможно только в том случаи, если квартира бралась на стадии строительства дома. По окончании работ стоимость жилья увеличится – это аксиома. В большинстве случаев, выгода от такой сделки перекрывает любые расходы, потраченные на ипотеку.

На картинке мы видим, что однокомнатная квартира, которая еще на стадии строительства дешевле, чем та, что сдана в эксплуатацию.

Те, кто придумали схему заработка, советуют продавать квартиры таким способом еще до момента сдачи дома для заселения. В таком случае оформление документации будет упрощено.

4 варианта, как продать ипотечную квартиру

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Мы уже выяснили, что да. Теперь осталось выяснить, какие существует варианты.

Сразу отметим, что любой из ниже перечисленных способов не будет легким. Ведь, по сути, вы пытаетесь кому-то продать свой кредит, поэтому вам придется непросто. Перед тем как выставить жилье на торги, определитесь со способом проведения сделки.

Вариант №1. Продать с досрочной выплатой ипотеки.

Самый простой способ – это продать за наличные. То есть, покупатель обязуется сразу выплатить всю стоимость, и тем самым погасить долг по ипотеке.

Сложнее всего найти покупателя на недвижимость, которая по большому счету, является имуществом банка, и на которой «висит» долг. Ведь те, у кого есть средства на покупку квартиры, могут и не связываться с банками, а купить дом через хорошее риэлтерское агентство.

Причина, почему люди готовы покупать квартиры в ипотеке:

• стоимость на порядок ниже рыночной цены на недвижимость;
• месторасположение дома (хорошая инфраструктура, ближе к работе, знакомые среди соседей);
• качественно выполненные строительные работы.

На такой способ совершения сделки идут не многие, потому что боятся попасть в руки мошенников. Ведь сначала вносят деньги, а только потом оформляют документы.

Этапы заключения договора о купле/продаже:

1. Покупатель дает свое письменное соглашение на приобретение ипотечного жилья (бумагу необходимо заверить у нотариуса).
2. В документе должна быть прописана полная сумма для перед банком.
3. Когда сумма поступит на счет в банк, с жилища снимают статус «ипотечное».
4. После этого заемщик и покупатель оформляют договор о купле/продаже.
5. Если квартира находится на стадии строительных работ, то стороны оформляют договор о долевом строительстве.

Будьте осторожны в оформлении такой сделки! Особенно если выступаете в роли покупателя.

Сумму, которая должна вернуться заемщику за продажу ипотечной квартиры, покупатель должен поместить в специальную ячейку в банке. Только после подписания всех документов с обеих сторон, продавец имеет право забрать свою долю от сделки.

Вариант №2. «Перезайм».

Еще один способ продать квартиру в ипотеке – это переоформить свои долговые обязательства перед банком на другого человека. Не волнуйтесь, процедура оформления совершенно законна.

Людей, которые готовы покупать ваши долги по ипотеке, можно найти на сайтах о продаже недвижимости.

Несколько полезных ссылок:

• https://realty.yandex.ru
• https://tvoyadres.ru
• https://www.avito.ru

Главное условие при перезайме – это наличие стабильного дохода и положительная кредитная история у покупателя квартиры. Если стороны пришли к согласию, то можно приступать к оформлению договора. Суть этого документа в том, что квартира продолжает находиться в банковском залоге, но долг ложится на покупателя. Если у нового владельца достаточно денег, он может внести всю стоимость квартиры и погасить ипотеку заранее.

Обычно оформлением такого рода договора занимается сам банк. Продавец обязан только подписать документ, в котором он соглашается на передачу долга по ипотеке третьему лицу.

Вариант №3. Продажа недвижимости банковскими работниками.

Если вы решились продать свое жилье, но по каким-то причинам у вас катастрофически нет времени искать самостоятельно покупателя, то этим могут заняться и сами работники банка. Все этапы по переоформлению долга будут контролироваться исключительно банком.

Продавец в день переоформления обязан явиться на встречу и подписать нужные бумаги. Покупатель, в свою очередь, должен заплатить указанную сумму и дать письменное согласие о .

Когда на момент оформления документов существует разница между ценой на ипотечную квартиру и общей ценой на недвижимость, то этот остаток от купли/продажи возвращается продавцу. Покупатель не отдает деньги лично в руки заемщика, а кладет их в специальную банковскую ячейку. Забирать их разрешено только после заключения нового договора.

Вариант №4. Как продать ипотечную квартиру без помощи банка?

В случае самостоятельного оформления сделки о купле/продажи ипотечного жилья, продавец все заботы берет на себя. Он будет лично контролировать снятие обременения с квартиры, а также заниматься переоформлением всех документов. В обход банка это сделать невозможно, да и незаконно, поэтому нужно обязательно оповестить своего кредитного менеджера о вашем решении.

Процедура продажи квартиры в ипотеке:

1. Покупатель осматривает недвижимость.
2. Если ему все нравится, он должен заявить банку, что готов купить заложенное имущество.
3. Банк, в свою очередь, составляет договор, и заверяет его нотариально.
4. Покупатель приносит необходимую сумму для погашения задолженности в банковскую ячейку №1, а если продавцу также полагаются деньги от сделки, то для него он кладет часть суммы в ячейку №2.
5. После оплаты долга, с продавца снимают обременение.
6. Стороны подписывают договор о купле/продаже ипотечного жилья.
7. После этого к ячейкам открывается доступ для банка и продавца.

Оформить сделку можно за 14-20 рабочих дней. Самое трудное – это найти покупателя, который должен соответствовать требованиям банка.

Перечень документов, чтобы продать ипотечную недвижимость

Обязательно заемщику или банку перед продажей своего жилья необходимо подготовить ряд документов и справок.

Пакет документов для заемщика и покупателя:

• паспорт гражданина РФ;
• СНИЛ или ИНН;
• справка с места работы о платежеспособности покупателя;
• предварительный договор о купле/продаже, заверенный нотариусом;
• справка от покупателя о кредитной истории;
• закладная по ипотеке;
• документ от покупателя о внесении денег в ячейки;
• документ о снятии обременения по ипотеке с продавца (заемщика);
• документ о снятии обременения с жилья (только при полной выплате долга).

Возможные риски

В любой сделке могут быть скрытые подводные камни, о которых нужно помнить.

Если вы доверяете оформление сделки банку, то не ждите, что от продажи часть денег достанется и вам. Для любого финансового учреждения главное – это вернуть себе часть за ипотеку, поэтому продажей жилья лучше всего заняться самостоятельно.

Существуют случаи, когда банк запрещает проводить сделку заемщику самостоятельно. Этот пункт обязательно прописывается в вашем ипотечном договоре.

Для покупателя ипотечного жилья особого риска нет, ведь продажа строго контролируется законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с которым можно ознакомиться на сайте: https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ipoteke

В процессе оформления сделки должны быть привлечены представители банка, риелтор и нотариус.

Запомните ! Запрещено самостоятельно ставить цену на ипотечную квартиру, даже если продажей занимается лично владелец недвижимости. Банк поставит такую цену, которая сможет покрыть всю задолженность заемщика.

Продажа ипотечной квартиры.

Как оформить сделку? 3 варианта действий.

Нужна ли помощь от профессионалов?

Рассказать обо всех нюансах и объяснить, как продать ипотечную квартиру, да еще и с выгодой, могут только профессиональные риелторы и нотариусы. Не пожалейте денег, а также времени на поиск помощников для себя. Они не только помогут ускорить процесс оформления сделки, у вас также появится возможность получить прибыль от продажи жилья.

Теперь вы знаете, как продать квартиру в ипотеке, избавив себя от неподъемного долга. Конечно, для этого нужно потратить не одну неделю на поиск покупателя, а после на оформление всех документов. Зато вы сможете снять с себя ненужное обременение.

В 2018 году было выдано около 312 тыс. займов на приобретение жилья по ДДУ. Сумма кредитов – около 650 млрд. рублей. Впечатляет? Да, в последние годы количество квартир

Требуемые банками справки и документы для оформления ипотечного кредита

Любой семье хочется жить отдельно от родителей, независимо от того, насколько хорошие отношения с родственниками. И в этот момент многие семьи задумываются об ипотечном кредите.

Условия предоставления соискателю Сбербанком ипотеки по двум документам

Сбербанк является крупнейшим банковским учреждением страны, потому может позволить себе лояльные условия кредитования граждан. Яркий пример подобного в Сбербанке – ипотека по дв

Где дешевле соискателю оформить страховку жизни и здоровья при ипотечном кредите

Страхование жизни при ипотеке позволяет снизить процентную ставку по кредиту, часто делая оформление полиса довольно выгодным. Кредитный рынок обогащен различными «вкусными» пре

Ипотека без первого взноса под залог недвижимости

Когда семья нуждается в жилье, единственный реальный выход - ипотека. Самым привлекательным способом является ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса. Можно ли

Оформляем ипотеку для пенсионеров в Сбербанке: условия предоставления кредита

Пенсионный возраст – отличное время для решения таких важных вопросов, как покупка жилья, дачи или земельного участка. Ипотека для пенсионеров в Сбербанке по условиям в 2017 год

Страхование жизни и здоровья заемщика при оформлении ипотеки в Росгосстрахе

В России все чаще для приобретения собственного жилья пользуются ипотекой. Множество банков сейчас предоставляет ипотечные кредиты на различных условиях. Один из банков, который

Материнский капитал в счет погашения ипотеки в Сбербанке

Вы желаете использовать эффективно материнский капитал, стать в итоге владельцем нового жилья? Тогда пришло время узнать, как погасить ипотеку материнским капиталом в Сбербанке.

Программа помощи заемщикам по ипотеке оказавшимся в трудной ситуации

Резкое ухудшение в стране экономической ситуации стало причиной того, что многие люди стали не в состоянии платить по жилищным кредитам. Для минимизации негативных последствий П

Материнский капитал: несколько вариантов покупки квартиры в ипотеку.

Как купить жилую квартиру в ипотеку с материнским капиталом? Этот вопрос задают себе молодые семьи. Целевые средства можно вложить в покупку жилья или погасить ими остаток долга

Ответ на вопрос «Можно ли продать ипотечную квартиру законным способом?» — да, можно. Если только продавец найдет покупателя, который захочет купить жилье, находящееся пока в залоге у банка. Это непросто. Либо квартира должна быть супер хорошей, либо придется предоставлять какие-то скидки, преференции. Иначе зачем это, если рынок свободного жилья насыщен?

Став счастливым владельцем собственного жилища по ипотеке несколько лет назад, сегодня попали в непредвиденную ситуацию:

• потеряли работу;
• серьезно заболели, а страховки нет;
• развелись;
• жилье не устраивает, или надо срочно расширяться;
• переезжаете в другой город насовсем.

Что делать, если на текущий момент нет никакой возможности оплачивать заем дальше и требуется продать квартиру, находящуюся в залоге? Какие законные схемы существуют для таких сделок и в каких случаях потери должника будут минимальными, попробуем разобраться.

Задолженность по ипотеке

Просроченная задолженность по ипотечному кредиту возникает на следующий день после неуплаты в указанный в графике день. Автоматически, без участия банковского работника, включается механизм штрафов, пеней, предусмотренных кредитным договором за просрочку платежа. Кроме этого, до погашения на них начисляется такой же процент, как по основному долгу.

Поэтому, как только почувствовали, что возникли серьезные проблемы и надо продавать жилье, мобилизуйтесь и сделайте текущий платеж вовремя. И тогда у вас будет хотя бы месяц на совместное с банком решение по выходу из сложной ситуации. Если этого не сделать, то вы почувствуете на себе, что такое сложный процент.

Разрешение банка

Пока квартира находится в залоге, распоряжаться ей без согласия залогодержателя нельзя. Это четко прописано в кредитном договоре и договоре залога.

Поэтому срочно извещаем банк о намерении продать квартиру и просим его согласия на сделку. Т.к. за окном кризис, кредитные организации достаточно спокойно реагируют на продажу объекта залога и предоставляют разрешение.

Должник и кредитор должны обсудить главный вопрос: кто из них будет продавать квартиру? Только после этого можно предпринимать дальнейшие действия.

Что выгоднее заемщику: наблюдать, как банк продает его жилье, или продавать его самому? Чтобы разобраться, нужно ответить на 2 вопроса: какие цели у кредитора, а какие у должника. Они разные.

Если продавец — кредитор

Цель банка — закрыть задолженность заемщика по ипотеке как можно быстрее, т.е. вернуть себе свои деньги. Поэтому объект залога выставляется на продажу по ликвидационной стоимости, установленной оценщиком.

Она определяется как цена, за которую объект залога можно продать очень быстро и с минимальными затратами. Ее размер примерно на 20-25 процентов ниже рыночной. Если квартира по этой цене не продается в течение установленного времени (например, за 1 месяц), ее цену снижают.

В результате продажи квартиры вполне может оказаться, что полученные средства не закрывают долг полностью. Т.е. заемщик потерял жилье и остался еще должен банку какую-то сумму.

Если продавец — должник

В отличие от залогодержателя, цель должника — продать свое жилище так, чтобы полностью закрыть задолженность по ипотеке и вернуть себе большую часть внесенного за нее первоначального взноса. И сделать это как можно быстрее, но не слишком сбрасывая цену. Уплаченные по кредиту проценты потеряны безвозвратно, от этого никуда не денешься. Это прямые убытки.

Продажа объекта залога

Если кредитор и заемщик сошлись на том, что продавать жилье будет сам должник, необходимо срочно искать того, кто ее купит. А лучше это было сделать еще вчера.

Как можно продать квартиру, если она в ипотеке? Есть три законных схемы. Использование каждой из них зависит от того, кто станет покупателем: человек, имеющий собственные средства на покупку, или человек, собирающийся ее купить в кредит.

Схемы реализации жилья

Заемщик может самостоятельно продать квартиру, используя схемы:

• с использованием банковских ячеек при продаже квартиры с большим долгом заемщика перед банковской организацией;
• с использованием аванса при продаже квартиры с небольшой задолженностью перед банком;
• с использованием замены должника при продаже квартиры покупателю, который имеет средства только на погашение долга продавца перед банком.

Рассмотрим подробно все три способа. Но помним, что при любом из них сначала получаем согласие банка-кредитора.

Задолженность большая, используем банковские ячейки

Вы чудом нашли покупателя, у которого есть собственные средства, и ему так понравилась ваша обитель, что он готов купить ее, отдав часть денег в погашение остатка долга заемщика.

Для понимания лучше использовать конкретные цифры. Предположим, рыночная цена квартиры составляет 4 млн. руб. Непогашенный остаток – 1,9 млн. руб. Задолженность очень большая.

• с разрешения залогодержателя заемщик и покупатель заключают договор купли-продажи с условием о возможности досрочного погашения залога;
• деньги, уплачиваемые продавцом, закладываются в две банковских ячейки: в первую закладывают сумму задолженности перед банком по кредиту – 1 900 000 руб., во вторую – сумму стоимости квартиры за вычетом долга – 2 100 000 руб.;
• стороны подают заявление и необходимые документы в МФЦ для регистрации перехода права на квартиру к новому собственнику;
• после регистрации перехода права кредитное учреждение получает денежные средства из первой ячейки – 1 900 000 руб. в счет досрочного погашения задолженности по кредиту;
• вернув свои средства, банк дает новому собственнику разрешительное письмо в Росреестр на снятие залога с объекта;
• покупатель снимает залог с квартиры и становится полноправным ее собственником;
• продавец получает доступ к ячейке, в которой находится 2 100 000 руб.

Минимальный срок проведения всей операции – от 3 недель.

Задолженность небольшая, используем аванс

Рыночная стоимость квартиры, как и в предыдущем примере – 4 млн. руб. Но непогашенный остаток составляет только 400 000 руб.

Пошаговая инструкция такой сделки:

• с разрешения банка залогодатель и покупатель заключают предварительный договор купли–продажи с условием внесения аванса в счет стоимости квартиры в размере 400 000 рублей;
• стороны вместе идут в банк и производят досрочное погашение кредита;
• банк, получив свои деньги, дает заемщику разрешительное письмо в Росреестр на снятие залога с квартиры;
• после снятия залога стороны подписывают обычный ДКП и направляются в МФЦ, где подают заявление на регистрацию перехода права собственности.

После проведения госрегистрации покупатель станет полноправным собственником квартиры, в подтверждение чего ему выдадут ДКП с отметкой о госрегистрации и выписку из ЕГРН.

Минимальный срок проведения всей операции– от 3 недель.

Замена ипотечных заемщиков

Эта схема используется, если собственных денежных средств у покупателя мало, но достаточно, чтобы погасить долги продавца перед кредитором.

Пошаговая инструкция такой сделки:

• покупатель собирает и подает в банк необходимые документы для одобрения его кандидатуры в качестве нового заемщика;

• пока происходит одобрение по будущему заемщику, старый должен исправно выплачивать кредит. Если возникнет просроченная задолженность, банк не разрешит замену заемщиков до ее ликвидации;
• после получения разрешения банка на сделку стороны переходят к переоформлению займа;
• старый заемщик подает в банке заявление о досрочном погашении ипотеки переданными ему для этой цели средствами покупателя. Будущий заемщик подает заявку на получение ипотечного кредита в размере, составляющем разницу между стоимостью квартиры и переданной бывшему заемщику суммой;
• кредитное учреждение производит операции по смене заемщика и выдает предыдущему должнику справку о закрытии ипотеки, а вновь испеченному — кредитный договор с графиком платежей;
• стороны подписывают ДКП;
• сумма полученного новым заемщиком займа закладывается в ячейку;
• оформляется договор о залоге с новым заемщиком;
• стороны производят перерегистрацию права собственности на квартиру к новому собственнику.

При смене заемщика нет необходимости снятия обременения с квартиры, чтобы ее продать. Она все равно будет находиться в залоге у банка, только по новой закладной.

Минимальный срок проведения всей операции по продаже квартиры – от 1 месяца.

Сложности при продаже квартиры, находящейся в ипотеке

Рассмотренные схемы – это только схемы, действующие при удачном стечении обстоятельств и в идеальных условиях. На практике возникает множество разных препятствий, «неудобных» сделок, затягивающих весь процесс. Возникают они, как правило, в самый неподходящий момент и на любом этапе.

Но самым главным препятствием является отсутствие желающих купить вашу ипотечную квартиру.

Что же, кроме этого, может замедлить процесс:

• использование покупателем маткапитала;
• покупатель – военный ипотечник (такая сделка может вообще не состояться);
• с трудом найденный покупатель не устраивает банк (при замене заемщика);
• продажа требует нотариального удостоверения;
• квартира покупается несколькими покупателями;
• в квартире первым заемщиком произведена перепланировка, о которой узнал банк (при замене заемщика);
• требуется согласие органов опеки;
• покупатель на каком-то этапе отказался от покупки или выдвинул новые условия;
• и пр.

Несмотря на трудности реализации залоговой квартиры, не доверяйте это делать банку, продавайте сами. Иначе лишитесь и жилья, и денег. А если будете продавать сами, есть шанс на вырученные деньги купить квартиру подешевле

Последние изменения: Январь 2019

Ипотечные заемщики ссылаются на то, что лучше платить банку за свое жилье, чем оплачивать практически такие же деньги за съемное. Прежде, чем стать полноправными хозяевами недвижимости, клиентам придется длительное время платить по кредиту. За столь долгий срок ситуация может радикально измениться, в связи с чем возникнет необходимость продать залоговое имущество. Можно ли продать квартиру в ипотеке, и как осуществляется продажа жилья с обременением, поясняется в данной статье.

Далеко не все граждане располагают достаточными денежными средствами для приобретения собственного жилья, поэтому ипотека уже многие годы остается наиболее востребованным способом обзавестись собственной жилплощадью для большинства.

Для такого рода сделок помимо получения разрешения от кредитора потребуется согласие органов опеки. Родителям помимо поиска покупателей потребуется одновременно найти подходящее жилье для обмена. Если сделка обмена невозможна, продавать недвижимость придется с единовременной покупкой другой жилплощади. При этом предварительно придется заручиться согласием и кредитора и органов ООиП (органы опеки и попечительства). Сложности заключаются в том, что сразу найти и покупателя и продавца подходящей жилплощади, готовых подождать, проблематично.

Разрешение от ООиП дается после предоставления полного пакета документов, в числе которых:

• заявление от родителей;
• заявление от ребенка старше 14 лет, имеющего долю;
• документы на продаваемый объект (выписка из Росреестра, письменное согласие банка либо закладная, кредитный договор);
• правоустанавливающие документы на покупаемый объект;
• технические паспорта на обе квартиры;
• оценка рыночной стоимости обоих объектов недвижимости.

Кроме этого, следует учитывать, что покупаемое взамен недвижимое имущество должно соответствовать признакам жилого помещения, и доля ребенка в метровом выражении не должна быть меньше, чем числилось за несовершеннолетним. Проще говоря, не допускает ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего владельца. Важно! Произвести обмен жилья на квартиру в новостройке на стадии строительства не получится, если в старом жилье имеются доли у детей.

Есть вопросы по данной теме? Задавайте нашему юристу через форму ниже или звоните по указанным ниже телефонам.

У вас есть вопросы и уточнения? Наши специалисты рады помочь Вам. Если вам нужна консультация юриста по телефону, вы можете заказать обратный звонок, используя форму онлайн-консультанта, и наш специалист перезвонит вам в удобное время.

Выплачивая ставший непосильным ипотечный кредит, не лишним будет знать, как продать квартиру в ипотеке. Для многих заемщиков будет неожиданной информация о том, как продать квартиру в ипотеке и при этом заработать.

Недвижимость, на которое наложено обременение, продать без разрешения банка нельзя. При ипотечном кредитовании, согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, заемщик имеет право только пользоваться заложенным имуществом и обязан содержать его в надлежащем виде.

А его утрата либо продажа третьим лицам незаконна. Произошедшее событие разрешается в пользу залогодержателя (то есть банка), согласно ст. 301-303 ГК РФ. Но есть ряд случаев, когда банк может пойти навстречу заемщику и разрешить продажу залоговой квартиры.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке?

Причины, по которым заемщик начинает задумываться о том, как продать квартиру в ипотеке, можно условно разделить на 3 группы:

1. при потере достаточного для погашения займа дохода;
2. при возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья;
3. при желании заработать на ипотеке.

1. При потере достаточного для погашения займа дохода

   От потери стабильного финансового дохода не застрахован никто. Предугадать невозможно, что случится через несколько лет. А платежи в строгом порядке необходимо совершать каждый месяц, в полном объеме и в установленные сроки, независимо от каких-либо ситуаций.

   Поэтому желание поскорей продать квартиру, чтобы расплатиться наконец-то с банком до того, как будут применены дополнительные меры, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вполне естественно и предсказуемо.

2. При возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья

   Например, молодые люди энергично поднимаются по карьерной лестнице, женятся/выходят замуж, заводят детей. Взятая квартира в ипотеку становится «мала». Большинство таких заемщиков рассматривает вариант продажи ипотечной квартиры и последующей покупки большей по площади.

   Банком не возбраняется взятие второй ипотеки на квартиру большей площади, если доходы молодой семьи позволяют вносить платежи сразу по двум долгосрочным займам. Для такого варианта требуется наличие первоначального взноса.

3. При желании заработать на ипотеке

   Если квартира приобреталась в строящемся доме на достаточно раннем этапе, то к завершению строительства цена ее существенно вырастает и в некоторых случаях с лихвой перекрывает все расходы, связанные с ипотекой.

   Участники долевого строительства стараются продать свою квартиру до сдачи дома в эксплуатацию, поскольку переоформить договор цессии гораздо проще, чем заниматься оформлением готового жилья (если, конечно, цель была изначально заработать).

   Но бывает и так, что нужда в строящемся жилье отпала, и заемщик задумывается о его продаже с максимальной выгодой для себя. Это исключительные случаи.

   При продаже вторичного жилья, находящегося под обременением, заемщику приходится снижать его рыночную стоимость, так как желающих связываться с банковским залоговым имуществом крайне мало.

Согласие банка на продажу квартиры в ипотеке

Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка.

С одной стороны , банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.

С другой стороны , при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости.

Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий.

Не знаете свои права?

Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту - ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.

Как можно продать квартиру в ипотеке?

Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

1. Досрочное погашение . Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
2. Самостоятельная продажа . Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
3. Продажа с помощью банка . Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
4. Продажа долговых обязательств . Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.

Досрочное погашение

Найти покупателя, согласного на такую схему, довольно сложно. Обременение квартиры отпугивает, тем более на вторичном рынке всегда есть юридически чистые альтернативные предложения.

В основном, к схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья. Квартиры в новостройках с современной планировкой пользуются повышенным спросом, а на заключительной стадии строительства у добросовестного застройщика не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель квартиры вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотеки в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, заверенному нотариально.
После закрытия ипотеки и снятия обременения (обычно это занимает 5 рабочих дней), продавец и покупатель квартиры посещают регистрационную палату и переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли/продажи.

Самостоятельная продажа

Не стоит скрывать от потенциального покупателя тот факт, что квартира находится под обременением у банка. Если вы будете давать информацию частями и умалчивать о деталях, то у покупателя может сложиться впечатление, что его вовлекают в какую-то хитроумную аферу.

На самом деле все просто. После просмотра квартиры покупатель должен обратиться в банк и изъявить свое желание выкупить залог. Сотрудники банка составят с ним предварительный договор купли/продажи и заверят его нотариально.

Покупатель вносит необходимую сумму для погашения задолженности заемщика в одну депозитную ячейку, оставшуюся и причитающуюся после совершения сделки заемщика - в другую.
С квартиры снимается обременение и оформляется договор купли/продажи. Банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам только после оформления и регистрации договора купли/продажи в Росреестре.

Продажа с помощью банка

В случае недостатка времени или отсутствия (при смене места жительства или длительной командировке), заемщик может переложить продажу залоговой квартиры полностью на плечи банковских сотрудников.

В этом случае снятием обременения занимается только банк и покупатель, присутствия заемщика не требуется. Остаток от совершенной сделки (если он есть) после ее регистрации заемщик в любое время может забрать в депозитной ячейке банка.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры, находящиеся на продаже у банка, привлекают своей сниженной стоимостью и других желающих взять жилье в ипотеку.

Для них процедура оформления ипотечного займа мало чем отличается от стандартной:

• предоставляется аналогичный пакет документов для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
• в случае одобрения осуществляется оценка приобретаемой недвижимости и ее страхование, согласно установленным положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Процедура продажи квартиры занимает около 3 недель (5 рабочих дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли/продажи).